Kat Karşılığı İnşaatta Teslim Gecikmesi: Arsa Sahibi Ne İsteyebilir

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlık, hukuken en karmaşık olanı değildir: teslim tarihi geçmiştir ve inşaat bitmemiştir. Arsa sahibinin ne isteyebileceği ise tek bir cevaba bağlı değildir; inşaatın hangi seviyede olduğuna göre değişir.

Önce sözleşmeye bakılır

Sözleşmede gecikme için ne kararlaştırılmışsa önce o uygulanır. Uygulamada üç düzenleme biçimi görülür:

• Gecikme tazminatı (cezai şart): her gecikilen ay için sabit bir tutar. Miktarın fahiş olması halinde hakim indirim yapabilir.
• Kira bedeli ödemesi: teslim edilmeyen her bağımsız bölüm için aylık kira ödenmesi. Arsa sahibi lehine en pratik düzenlemedir.
• Hiçbir şey: sözleşmede gecikme için hüküm yoktur. Bu durumda genel hükümlere gidilir.

Sözleşmede hüküm yoksa arsa sahibi, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin emsal kira bedelini talep eder. Tutar, bilirkişi tarafından bölgedeki benzer taşınmazların kira değerine göre belirlenir ve kararlaştırılan teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki dönem için hesaplanır.

Temerrüt nasıl kurulur

Talep edilebilmesi için müteahhidin temerrüde düşürülmesi gerekir. Sözleşmede kesin bir teslim tarihi varsa, o tarihin geçmesiyle temerrüt kural olarak kendiliğinden doğar. Buna rağmen uygulamada noter ihtarnamesi gönderilmesi tercih edilir: ihtarname hem tarihi belgeler hem de sonraki fesih sürecinde gerekli olan "uygun süre verme" adımını karşılar.

İhtarnamede yer alması gerekenler: sözleşmenin tarihi ve konusu, kararlaştırılan teslim tarihi, mevcut inşaat seviyesi, verilen ek süre ve bu süre sonunda kullanılacak haklar.

Mücbir sebep savunması

Müteahhitler gecikmeyi çoğu zaman ruhsat işlemlerine, imar değişikliğine, malzeme fiyatlarındaki artışa veya genel ekonomik koşullara bağlar. Bu savunmaların hukuki değeri aynı değildir:

• İdareden kaynaklanan ve müteahhidin kusuru olmayan ruhsat gecikmeleri kabul edilebilir bir sebep sayılabilir; ancak ruhsat başvurusunun zamanında ve eksiksiz yapılmış olması gerekir.
• Fiyat artışları kural olarak müteahhidin ticari riskidir. Aşırı ifa güçlüğü hükümleri (Türk Borçlar Kanunu m. 138) ancak öngörülemez ve olağanüstü nitelikteki durumlarda uygulanır; her fiyat artışı bu kapsamda değildir.
• Sözleşmede mücbir sebep tanımı yapılmışsa, o tanım esas alınır.

Fesih: tamamlanma oranı belirleyici

İnşaat hiç yapılmamış veya çok düşük seviyede kalmışsa sözleşmenin feshi istenebilir. Burada kritik ayrım şudur:

Geriye etkili fesih. Sözleşme baştan hiç yapılmamış sayılır, taraflar aldıklarını iade eder. Arsa payları arsa sahibine döner. İnşaat seviyesi düşükse uygulanabilir.

İleriye etkili fesih. Sözleşme o ana kadar geçerli kabul edilir, yapılan imalatın bedeli hesaplanır ve ilişki ileriye doğru sona erer. İnşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa mahkemeler bu yolu tercih etmektedir.

Bu tercihin sebebi pratiktir: tamamlanmış bağımsız bölümlerin bir kısmı çoğu zaman üçüncü kişilere satılmıştır. Geriye etkili fesih, bu alıcıların haklarını ortadan kaldırır ve zincirleme bir zarar doğurur.

Üçüncü kişilere satılmış daireler

Müteahhidin kendi payına düşen daireleri satması olağandır ve sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa buna engel yoktur. Sorun, müteahhidin arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümleri de satmasıdır. Bu durumda arsa sahibinin talebi ile alıcının tapu devri talebi çatışır.

Bu riski baştan azaltan iki düzenleme vardır: arsa paylarının inşaat seviyesine bağlı kademeli devri ve arsa sahibine ait bağımsız bölümler üzerine sözleşme gereği şerh konulması. Uyuşmazlık çıktıktan sonra ise tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması ilk adımdır.

Ayıplı ifa ayrı bir başlıktır

Daireler teslim edilmiş ama sözleşmeye veya projeye aykırıysa, gecikme değil ayıplı ifa söz konusudur. Bu durumda ayıpların giderilmesi veya bedel indirimi talep edilir. Talepten önce yapılması gereken, mahkemeden delil tespiti istemektir: yapının o günkü hali bilirkişi raporuyla kayıt altına alınmazsa, sonradan yapılan tadilatlar ispat imkânını ortadan kaldırır.

Ayrıntılı anlatım: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

Özet

Teslim gecikmesinde atılacak adımlar sırayla şunlardır: sözleşmenin gecikme hükmünü tespit et, inşaat seviyesini belgele (tespit veya fotoğraf ve tutanakla), noter ihtarnamesiyle uygun süre ver, gerekiyorsa tapuya tedbir koydur, ardından talebini gecikme tazminatı, kira kaybı veya fesih olarak somutlaştır. Sıralamayı bozmak, en çok arsa sahibine zarar verir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 117-126 (temerrüt), m. 138 (aşırı ifa güçlüğü), m. 470 vd. (eser sözleşmesi), m. 474-478 (ayıp)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706 (taşınmaz devrinde resmi şekil)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 400-406 (delil tespiti)