Tapu Kaydına İhtiyati Tedbir: Davadan Önce Atılması Gereken Adım

Tapu iptali ve tescil davalarında sonucu belirleyen an, çoğu zaman karar duruşması değildir. Dava dilekçesinin verildiği gün, taşınmazın tapu kaydına bir şerh düşülüp düşülmediğidir.

Sebebi şu: Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan kişinin kazanımı korunur. Yani tapuda görünen kişiden, kaydın sakat olduğunu bilmeden satın alan bir üçüncü kişi malik olur. Siz davayı esastan kazansanız bile taşınmaz geri gelmez; talebiniz tazminata döner ve tazminatın tahsili bambaşka bir sürecin konusu olur.

Tedbir tam olarak ne yapar

Yaygın bir yanlış anlama var: tedbir şerhi, taşınmazın satışını fiziken engellemez. Tapu müdürlüğü, tedbirin niteliğine göre devri durdurabilir; ancak tedbirin asıl işlevi başkadır. Şerh, kayda bakan herkesin bu taşınmaz hakkında bir uyuşmazlık olduğunu görmesini sağlar. Buna rağmen satın alan kişi, artık "ben bilmiyordum" diyemez. İyiniyet savunması ortadan kalkar ve dava sonunda verilen iptal kararı ona karşı da sonuç doğurur.

Bu yüzden tedbir, davanın yardımcı bir ayrıntısı değil, davanın anlamını koruyan asıl adımdır.

Nasıl talep edilir

Dava ile birlikte. En yaygın yol. Dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talebi ayrı bir başlık olarak yazılır, gerekçesi ve delilleri gösterilir. Mahkeme dosya üzerinden veya kısa bir inceleme sonrası karar verir.

Dava açılmadan önce. Aciliyet varsa, esas dava açılmadan da tedbir istenebilir. Bu durumda, kanunda öngörülen süre içinde (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 397 uyarınca iki hafta) esas davanın açılması gerekir; açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar. Süre kaçırıldığında yalnızca tedbir düşmez, karşı tarafın tazminat talebi de gündeme gelebilir.

Mahkeme neye bakar

Tedbir kararı, davanın esasını çözmez; bir olasılık değerlendirmesidir. Mahkeme iki şeyi arar:

• Yaklaşık ispat: talebin haklı olduğunun kuvvetle muhtemel görünmesi. Kesin ispat aranmaz ama elinizde hiçbir belge yoksa talep reddedilir.
• Gecikmesinde sakınca bulunması: tedbir verilmezse hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacak olması. Taşınmaz davalarında bu koşul, taşınmazın devredilebilir olması nedeniyle çoğu zaman gerçekleşmiş sayılır.

Talebi güçlendiren somut veriler: satıştan kısa süre sonra taşınmazın yeniden satışa çıkarılmış olması, ilan kaydı, karşı tarafın taşınmazı elden çıkarma girişimini gösteren yazışmalar.

Teminat

Mahkeme genellikle teminat karşılığında tedbire karar verir. Teminatın amacı, tedbir haksız çıkarsa karşı tarafın uğrayacağı zararı karşılamaktır. Miktar, taşınmazın değerine ve dosyanın durumuna göre mahkemece belirlenir; nakit veya kesin ve süresiz banka teminat mektubu olarak yatırılabilir. Adli yardımdan yararlanan taraflar bakımından farklı bir değerlendirme yapılabilir.

Teminat, dosya masraflarının en büyük kalemlerinden biri olabilir. Dava planlaması yapılırken bu kalemin baştan hesaba katılması gerekir.

Karara itiraz ve kaldırma

Tedbir kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde itiraz edilebilir. Karşı taraf, tedbirin şartlarının bulunmadığını veya teminat göstererek tedbirin kaldırılmasını talep edebilir. Bu nedenle tedbir alınması dosyanın sonu değil, korunması gereken bir aşamadır.

Hangi davalarda gündeme gelir

• Tapu iptali ve tescil davaları: sahtecilik, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması
• Muris muvazaası davaları: mirasbırakanın devrettiği taşınmazın mirasçılar tarafından yeniden devredilme riski
• Önalım davaları: payın üçüncü kişiye yeniden devredilmesi
• Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları: müteahhide devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere satılması

Son madde özellikle önemlidir: kat karşılığı inşaat dosyalarında arsa payları müteahhide devredilmiş ve müteahhit bunları daire alıcılarına satmışsa, arsa sahibinin talepleri iyiniyetli alıcıların talepleriyle çatışır. Ayrıntı: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

Pratik sonuç

Tapuda bir sorun fark ettiğinizde sıralama şudur: önce tapu kaydını ve akit tablosunu çıkarın, sonra tedbir talepli dava dosyasını hazırlayın. Aylarca delil toplayıp sonra dava açmak, çoğu dosyada taşınmazın el değiştirmesi için verilmiş bir süredir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 1023 (tapu siciline güven), m. 1024-1025 (yolsuz tescil)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 389-399 (ihtiyati tedbir, teminat, dava açma süresi)
• Yargıtay karar arama: karararama.yargitay.gov.tr