Sözleşmenin niteliği ve şekil şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iki ayrı borç ilişkisini birleştirir: müteahhidin inşaatı yapma borcu (eser sözleşmesi) ve arsa sahibinin arsa payını devretme borcu (taşınmaz satış vaadi). Taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. El yazısıyla veya noterde onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Uygulamada geçersiz sözleşmeye rağmen inşaat tamamlanmış ve daireler teslim edilmişse, mahkemeler tarafların uzun süre sözleşmeye uygun davranmış olmasını dikkate alarak geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Ancak bu, geçersiz sözleşmeyle işe başlamayı makul kılmaz: bu tartışmanın kendisi yıllar süren bir dava demektir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler
- Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım (gecikme tazminatı, kira bedeli)
- Paylaşım tablosu: hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, kat ve cephe belirtilerek
- Teknik şartname: kullanılacak malzemenin niteliği, marka veya eşdeğer kalite tanımı
- Arsa payı devrinin aşamaları: inşaatın hangi seviyesinde ne kadar pay devredileceği
- Ruhsat, iskan ve kamu yükümlülüklerinin kime ait olduğu
- Müteahhidin sözleşmeyi devredip devredemeyeceği
Arsa payının tamamının baştan devredilmesi, arsa sahibi için en riskli yapıdır. Payların inşaat seviyesine bağlı olarak kademeli devri, hem arsa sahibini hem finansmanı koruyan dengeli çözümdür.
Gecikme ve temerrüt
Teslim tarihinde inşaat bitmemişse arsa sahibinin talep edebileceği başlıca kalemler şunlardır: sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme tazminatı, kararlaştırılmamışsa teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin kira karşılığı (mahrum kalınan gelir). Kira bedeli, bilirkişi tarafından emsal kiralara göre belirlenir.
Ayıplı ifa
Teslim edilen yapıda sözleşmeye veya projeye aykırılık ya da imalat kusuru varsa, arsa sahibi ayıpların giderilmesini, giderilmiyorsa bedel indirimini talep edebilir. Ayıp gizli ise, ortaya çıktığında ileri sürülebilir. Yapının taşıyıcı sistemine ilişkin ağır kusurlarda sorumluluk süresi daha uzundur.
Ayıp iddiasında en kritik adım delil tespitidir: mahkemeden delil tespiti istenerek yapının o günkü hali bilirkişi marifetiyle kayıt altına alınmalıdır. Sonradan yapılan tadilatlar, ayıbın ispatını imkânsız hale getirebilir.
Fesih
Müteahhit inşaatı hiç yapmamış veya çok düşük seviyede bırakmışsa sözleşmenin feshi gündeme gelir. Burada belirleyici ölçüt, inşaatın tamamlanma oranıdır. İnşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa, mahkemeler sözleşmenin baştan hiç yapılmamış sayılması (geriye etkili fesih) yerine, o ana kadar yapılanların korunduğu ileriye etkili fesih yolunu tercih etmektedir. Aksi halde tamamlanmış bağımsız bölümleri satın almış üçüncü kişiler zarar görür.
Üçüncü kişilere satılmış daireler, bu dosyaların en karmaşık tarafıdır: alıcılar çoğu zaman iyiniyetlidir ve tapu devri talepleri arsa sahibinin talepleriyle çatışır.
Genel bilgilendirme amaçlıdır; her sözleşme kendi metni üzerinden değerlendirilir.
Bu alanda en çok sorulanlar
Müteahhit daireleri geç teslim etti, ne isteyebilirim?
Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmışsa doğrudan onu, kararlaştırılmamışsa teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin emsal kira bedelini talep edebilirsiniz. Talep edilecek dönem, kararlaştırılan teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasıdır. Gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığı savunması ileri sürülürse bu ayrıca değerlendirilir.
Sözleşmemiz noterde değil, adi yazılı. Geçerli mi?
Arsa payı devri taahhüdü içeren sözleşmeler resmi şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve taraflar sözleşmeye uzun süre uygun davranmışsa, geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu değerlendirme dosyaya özgüdür ve baştan güvenilecek bir durum değildir.
Dairemde imalat kusuru var, ne yapmalıyım?
İlk adım, mahkemeden delil tespiti istemektir; yapının mevcut hali bilirkişi raporuyla kayıt altına alınır. Tadilat yapılması veya kusurun sonradan giderilmesi, ispatı zorlaştırır. Tespit sonrasında ayıpların giderilmesi veya bedel indirimi talep edilebilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosya kendi belgeleri, tarihleri ve tarafları üzerinden değerlendirilir. Durumunuza özgü değerlendirme için ön görüşme talep edebilirsiniz.
Ücretsiz ön görüşme