Gayrimenkul ve Arsa Hukuku

Bu alanda ne yapıyoruz

Taşınmaz uyuşmazlıkları, hukukun belge yoğunluğu en yüksek alanlarından biridir. Aynı olayda dört ayrı dava yolu açık olabilir ve bunlardan üçü, yıllar sonra "hukuki yarar yokluğu" veya "süre" gerekçesiyle geri dönebilir. Bu yüzden çalışma her dosyada aynı yerden başlar: kayıt ve belge incelemesi.

İncelenen asgari belgeler şunlardır:

• Tapu kayıt örneği ve akit tablosu (satış bedeli, işlem tarihi, taraf beyanları)
• Taşınmazın kadastro tutanağı ve pafta/ada/parsel bilgileri
• Belediyeden alınan imar durum belgesi ve varsa imar planı değişiklikleri
• Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda veraset ilamı ve mirasbırakanın tapu işlem geçmişi
• Kat karşılığı inşaat dosyalarında sözleşme, vekaletname ve yapı ruhsatı

Bu inceleme bittiğinde ortaya çıkan tablo, çoğu dosyada davanın türünü kendiliğinden belirler.

Sık karşılaşılan dosya tipleri

Uyuşmazlık	Tipik dava	Görevli mahkeme
Tapunun yolsuz tescili, sahtecilik, ehliyetsizlik	Tapu iptali ve tescil	Asliye Hukuk
Mirasbırakanın mal kaçırma amaçlı devri	Muris muvazaası	Asliye Hukuk
Paylı taşınmazın paylaşılamaması	Ortaklığın giderilmesi	Sulh Hukuk
Payın üçüncü kişiye satılması	Önalım (şufa) davası	Asliye Hukuk
İdarenin el atması, bedelin ödenmemesi	Kamulaştırma	Asliye Hukuk / İdare
Plan değişikliği, ruhsat, kısıtlılık	İmar hukuku	İdare Mahkemesi
Müteahhidin daireyi teslim etmemesi	Kat karşılığı inşaat	Asliye Hukuk / Ticaret
İzinsiz kullanım, işgal	Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi	Asliye Hukuk

Arsa dosyalarının kendine özgü tarafı

Arsa uyuşmazlıkları, üzerinde yapı bulunan taşınmazlardan üç noktada ayrılır:

Hisseli tapu. Arsa yatırımı çoğunlukla paylı mülkiyet üzerinden yapılır. Paydaş sayısı arttıkça hem satış hem kullanım kilitlenir; paydaşlardan biri payını dışarıya sattığında diğerlerinin önalım hakkı doğar. Hisseli tapuda alım yapmadan önce, paydaşlar arasında yazılı bir kullanım (taksim) anlaşması olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır; fiili taksim varsa önalım hakkı ileri sürülemeyebilir.

İmar durumu ve fiili durum farkı. Satış görüşmelerinde "imarlı" denen arsanın plandaki karşılığı çoğu zaman farklıdır: tarla vasfı, yola terk payı, DOP kesintisi, kamu alanına ayrılmış kısım. Alım öncesi imar durum belgesi ve plan notları okunmadan verilen kapora, sonradan geri alınamayan bir zarara dönüşebilir.

Kadastro ve fiili sınır uyuşmazlıkları. Paftadaki sınırla arazideki sınırın örtüşmemesi, komşu parsele taşan yapı, yol geçit hakkı gibi konular arsa dosyalarının çoğunda karşımıza çıkar ve keşif ile bilirkişi incelemesini zorunlu kılar.

Süreler: en sık kaybedilen hak

Taşınmaz davalarının bir kısmı zamanaşımına tabi değildir; bir kısmında ise hak düşürücü süre işler ve süre geçtikten sonra hakkın esası tartışılamaz bile.

• Önalım hakkı: satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her halükârda satıştan itibaren iki yıl (Türk Medeni Kanunu m. 733).
• Kamulaştırma işlemine karşı dava: tebliğden itibaren otuz gün (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 14).
• İmar planına itiraz: planın bir aylık askı süresi içinde; itirazın reddi üzerine idari yargıda altmış gün.
• Muris muvazaası ve yolsuz tescile dayalı tapu iptali: kural olarak süreye bağlı değildir, ancak üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımı zamanla korunur hale gelir; bekleme her zaman aleyhe çalışır.

Nasıl ilerliyoruz

1. Ön görüşme. Olayı ve elinizdeki belgeleri dinliyoruz; hangi belgelerin eksik olduğunu çıkarıyoruz.
2. Kayıt incelemesi. Tapu, kadastro ve imar kayıtları çıkarılıyor; dosyanın gerçek hukuki niteliği belirleniyor.
3. Yol haritası. Dava, arabuluculuk veya sulh seçenekleri; olası süre, masraf ve riskler yazılı olarak paylaşılıyor.
4. Yürütme. Dilekçe, deliller, keşif ve bilirkişi süreci; her aşamada müvekkil bilgilendiriliyor.
5. Sonuç ve takip. Karar, kanun yolu değerlendirmesi ve icra aşaması.

Süreci ayrıntılı anlattığımız sayfa: Çalışma sürecimiz.