Hisseli Tapuda Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Arsa yatırımının büyük kısmı hisseli tapu üzerinden yapılır. Bunun basit bir sebebi var: bütün bir parselin bedeli çoğu alıcı için yüksektir, pay satın almak daha erişilebilirdir. Sorun hisseli olmasında değil, payın ne anlama geldiğinin bilinmeden alınmasında.

Bir noktayı baştan netleştirelim. Hisseli tapuda aldığınız pay, arsanın kuzeydeki şu kadar metrekaresi değildir. Taşınmazın tamamı üzerindeki bir orandır. Tapuda "1/4 pay" yazıyorsa, parselin dörtte birine değil, parselin bütününün dörtte birine maliksinizdir. Hangi kısmı kullanacağınız ayrı bir meseledir ve kanun değil, paydaşlar arasındaki anlaşma belirler.

Alım öncesi bakılacaklar

1. Tapu kaydının tamamı, sadece ön yüzü değil. Tapu kayıt örneği alınırken beyanlar, şerhler ve irtifaklar bölümü de istenmelidir. Haciz, ipotek, aile konutu şerhi, intifa hakkı ya da devam eden bir davanın tedbir şerhi burada görünür. Emlakçının gösterdiği fotoğraf değil, güncel kayıt esastır.

2. Paydaşlar arasında taksim var mı. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş, herkes kendi kısmını yıllardır bağımsız kullanıyorsa buna fiili taksim denir. Fiili taksimin varlığı iki sonuç doğurur: aldığınız payın hangi kısma karşılık geldiği belirlenmiş olur ve diğer paydaşların önalım hakkını ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Yazılı bir taksim sözleşmesi varsa, satıcıdan bir örneğini isteyin.

3. Önalım hakkı riski. Payı satın aldığınızda, diğer paydaşların o payı aynı bedelle sizden devralma hakkı doğar. Türk Medeni Kanunu m. 733 uyarınca bu hak; satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her halükârda satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılabilir. Yani noter bildirimi yapılmamışsa, iki yıl boyunca bu ihtimal masadadır. Ayrıntı: önalım (şufa) davası.

4. İmar durumu. "İmarlı arsa" ifadesi satış dilinde çok geniş kullanılır. Bakılması gereken belge, belediyeden alınan imar durum belgesi ve plan notlarıdır. Parselin kullanım kararı (konut, ticaret, tarım), emsal ve kat adedi, yola terk oranı ve varsa kamu alanına ayrılmış kısım buradan görülür. İmar planında bir kısmı yolda veya yeşil alanda kalan parselde, o kısım fiilen kullanılamaz.

5. Kadastro ile fiili durumun örtüşmesi. Paftadaki sınırla arazideki sınır her zaman aynı değildir. Komşu parselin taşan yapısı, geçit uyuşmazlığı veya arazinin fiilen daha küçük olması sonradan çıkan tipik sorunlardır. Şüphe varsa, alım öncesi bir harita mühendisiyle yer görme yapılması, sonradan açılacak davanın maliyetinin çok altındadır.

6. Paydaş sayısı ve dağılımı. Elli paydaşlı bir parselde satış da, kullanım da, kredi de kilitlenir. Miras yoluyla intikal etmiş ve paydaş sayısı sürekli artan parseller özellikle riskli; her ölüm yeni mirasçılar demek ve ortaklığın giderilmesi davasında tebligat aşaması yıllara yayılabiliyor.

7. Satıcının gerçekten malik olup olmadığı. Vekaletname ile yapılan satışlarda vekaletnamenin kapsamı ve geçerliliği kontrol edilmelidir. Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin açıkça bulunması gerekir; genel bir vekaletname yeterli değildir.

Alım sonrası çıkan tipik uyuşmazlıklar

Diğer paydaş önalım davası açtı. Payı aynı bedelle devretmek zorunda kalırsınız. Savunma, fiili taksimin varlığı veya sürenin geçmiş olmasıdır. Bu yüzden alım öncesi fiili taksim araştırması önemlidir.

Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açtı. Herhangi bir paydaş bu davayı açabilir ve diğerlerinin rızası aranmaz. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Açık artırmada paydaşın yasal önceliği yoktur; en yüksek teklifi veren alır. Ayrıntı: ortaklığın giderilmesi.

Bir paydaş arsanın tamamını kullanıyor. Ekiyor, kiraya veriyor ya da üzerine yapı yapmış olabilir. Bu durumda önce taşınmazdan yararlanmak istediğinizi karşı tarafa bildirmeniz, buna rağmen kullandırılmıyorsa ecrimisil talep etmeniz gerekir.

Riski baştan azaltan iki uygulama

Paydaşlardan önalım feragati almak. Önalım hakkından feragat resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh edilebilir; belirli bir satışa özgü feragat için yazılı olması yeterlidir. Alım öncesinde diğer paydaşlardan feragat alınması, en büyük riski kapatır.

Taksim sözleşmesini yazılı hale getirmek. Fiili taksim varsa, bunu paydaşların imzasıyla yazılı bir belgeye dönüştürmek hem önalım savunmasını hem de ileride açılacak bir ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim talebini güçlendirir.

Sonuç

Hisseli tapu, kendiliğinden kötü bir yatırım değildir; bilgisiz alındığında kötü bir yatırımdır. Alım öncesi yapılacak tapu, imar ve zemin incelemesi birkaç günlük iştir. Aynı meselenin dava yoluyla çözülmesi yıllar sürer ve sonucu satın alma anındaki belgelere bağlıdır.

Sıkça sorulan sorular

Hisseli arsaya ev yapabilir miyim? Yapı yapmak için kural olarak tüm paydaşların muvafakati ve imar mevzuatının izin vermesi gerekir. Tek başınıza aldığınız payla inşaat ruhsatı almanız mümkün değildir.

Payımı satarken diğer paydaşlara sormak zorunda mıyım? Sormak zorunda değilsiniz, payınızı dilediğinize satabilirsiniz. Ancak satış sonrası diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Satışı noter aracılığıyla bildirmeniz, onların üç aylık süresini başlatır ve belirsizliği kısaltır.

Kredi kullanabilir miyim? Bankalar hisseli tapuda kredi konusunda genellikle daha çekingendir ve paydaşlardan muvafakat ya da tapunun ifrazını isteyebilir. Alım planı krediye bağlıysa bu konuyu bankayla önceden netleştirmek gerekir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 688 vd. (paylı mülkiyet), m. 732-735 (yasal önalım hakkı)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12 (taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki)
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 15-18 (ifraz, tevhit ve imar uygulaması)