Hak nasıl doğar
Önalım hakkı, paylı mülkiyetin doğal bir sonucudur: paydaşlar, aralarına istemedikleri bir üçüncü kişinin girmesini engelleyebilsin diye kanun onlara bu yetkiyi tanır. Hak, ancak satış ve satışa benzer devirlerde doğar. Bağış, trampa veya cebri icra yoluyla yapılan bazı devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
Hakkın kullanılması dava yoluyla olur; satıcıya veya alıcıya yapılan bir ihtarname tek başına yeterli değildir. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.
Süreler: en kritik konu
Türk Medeni Kanunu m. 733 iki süre öngörür:
- Üç ay: satışın, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren.
- İki yıl: her halükârda, satışın üzerinden geçen süre.
Bu süreler hak düşürücüdür; hakim tarafından resen dikkate alınır, uzatılamaz ve durmaz. Kritik ayrıntı şudur: üç aylık süreyi başlatan bildirim noter aracılığıyla yapılmış olmalıdır. Telefonla haber verilmesi, sosyal medyadan öğrenilmesi veya tapu kaydına bakılması süreyi başlatmaz. Bu nedenle uygulamada çoğu dosyada işleyen süre, iki yıllık süredir.
Bedel ve depo kararı
Önalım hakkını kullanan paydaş, payı satıştaki koşullarla almak zorundadır: tapudaki satış bedeli ile devir masrafları. Mahkeme, davacıya bu bedeli belirli bir süre içinde mahkeme veznesine yatırması (depo etmesi) için kesin süre verir. Bedel yatırılmazsa dava reddedilir; bu, dosyaların en sık kaybedildiği aşamadır.
Uygulamada tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedelinden düşük olduğu sık görülür. Alıcı, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ileri sürerse bunu ispat yükü kendisindedir.
Fiili taksim savunması
Önalım davalarının en güçlü savunması budur. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş, herkes kendi kısmını uzun süredir bağımsız olarak kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve dava reddedilir. Mahkeme bu savunmayı; keşif, tanık beyanları, elektrik ve su aboneliklerinin kime ait olduğu, üzerindeki yapıların kim tarafından yapıldığı gibi verilerle inceler.
Hisseli arsa alırken bu nokta özellikle önemlidir: fiili taksim varsa aldığınız pay güvendedir, yoksa diğer paydaşların önalım davası açma ihtimali her zaman vardır.
Önalım hakkından feragat
Paydaş, önalım hakkından resmi şekilde feragat edebilir ve bu feragat tapu kütüğüne şerh edilir. Belirli bir satışa özgü feragat ise yazılı olması yeterlidir. Hisseli taşınmaz alımı yapılırken diğer paydaşlardan feragat alınması, sonraki uyuşmazlıkları baştan kapatan pratik bir çözümdür.
Genel bilgilendirme amaçlıdır; sürelerin işleyip işlemediği her dosyada ayrıca incelenmelidir.
Bu alanda en çok sorulanlar
Satıştan haberim yoksa üç aylık süre işler mi?
Üç aylık süre, ancak satışın noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; bu durumda satıştan itibaren işleyen iki yıllık süre geçerli olur. Tapu kaydından öğrenmiş olmanız veya sözlü haberdar edilmeniz üç aylık süreyi başlatmaz.
Önalım davasında bedeli önceden ödemem gerekir mi?
Dava açarken ödeme şartı yoktur, ancak mahkeme yargılama sırasında satış bedeli ve masraflarını mahkeme veznesine yatırmanız için kesin süre verir. Bu süre içinde bedel yatırılmazsa dava reddedilir. Bu nedenle dava açmadan önce ödeme planının hazır olması gerekir.
Paydaş payını akrabasına satarsa önalım hakkı doğar mı?
Satış, paydaş dışındaki bir kişiye yapılmışsa akrabalık bağı önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak devir gerçekte bağış olup satış gibi gösterilmişse, bu kez muvazaa tartışması gündeme gelir ve dosyanın hukuki niteliği değişir.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosya kendi belgeleri, tarihleri ve tarafları üzerinden değerlendirilir. Durumunuza özgü değerlendirme için ön görüşme talep edebilirsiniz.
Ücretsiz ön görüşme