Dava ne işe yarar
Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse ve paydaşlar ne kullanım ne de satış konusunda anlaşabiliyorsa, ortaklığın giderilmesi davası bu kilidi açar. Dava herhangi bir paydaş tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan birinin dahi dışarıda bırakılması, davanın usulden reddine yol açar.
Dava iki sonuçtan birine varır:
Aynen taksim. Taşınmaz fiilen bölünebiliyor ve bölündüğünde önemli bir değer kaybı olmuyorsa, paydaşlara ayrı ayrı parseller düşecek şekilde bölünür. Arsalarda bu yol, imar mevzuatının izin verdiği asgari parsel büyüklüğü ve ifraz şartlarına bağlıdır. Değer farkı oluşuyorsa aradaki fark para ile denkleştirilir.
Satış suretiyle paylaştırma. Aynen taksim mümkün değilse, mahkeme satışa karar verir. Satış, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra satış memurluğu veya icra dairesi eliyle açık artırmayla yapılır. Elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır.
Açık artırmaya dair bilinmesi gerekenler
Açık artırma herkese açıktır; paydaşlar da katılabilir ve genellikle katılır. Paydaşın, üçüncü kişilere karşı yasal bir "öncelik hakkı" bulunmaz; en yüksek teklifi veren alır. Taşınmazın piyasa değerinin altında satılma ihtimali, bu davanın en çok eleştirilen yönüdür. Bu nedenle dava açılmadan önce:
- Paydaşlar arasında anlaşmalı satış veya pay devri denenmelidir.
- Aynen taksim ihtimali varsa, bunu destekleyen imar ve ifraz bilgileri baştan dosyaya konmalıdır.
- Taşınmazın üzerinde bina varsa, kat mülkiyeti kurularak paylaştırma seçeneği değerlendirilmelidir.
Kira ve kullanım uyuşmazlıkları
Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyor, diğerleri kullanamıyorsa, ortaklığın giderilmesinden bağımsız olarak ecrimisil talebi gündeme gelir. Bu iki dava birlikte yürütülebilir; ayrıntı: ecrimisil ve el atmanın önlenmesi.
Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı)
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mülkiyet, aksi kararlaştırılmadıkça elbirliği mülkiyetidir. Bu durumda paydaşların payları belirli değildir ve tek başına tasarruf mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davası burada da açılabilir; mahkeme önce elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir veya doğrudan paylaştırmaya gidebilir. Terekede birden çok taşınmaz varsa, hepsinin tek dosyada değerlendirilmesi çoğu zaman daha isabetli olur.
Masraf ve süre
Yargılama giderleri ve satış masrafları, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Davayı açan paydaş, sırf davayı açtığı için masrafın tamamını üstlenmez. Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi raporuna göre değişir. Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen paydaş varsa tebligat aşaması dosyanın en uzun kısmı olur.
Genel bilgilendirme amaçlı bir metindir; taşınmazın niteliğine göre süreç değişir.
Bu alanda en çok sorulanlar
Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir paydaş açabilir mi?
Evet. Paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşların tamamını davalı göstererek davayı açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz. Ancak paydaşlardan biri dahi davada taraf gösterilmezse dava usulden reddedilir, bu yüzden güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesiyle paydaş listesinin eksiksiz çıkarılması gerekir.
Satış kararı verilirse taşınmazı ben alabilir miyim?
Açık artırmaya paydaş olarak katılabilir ve teklif verebilirsiniz. Paydaş olmanız size yasal bir öncelik hakkı vermez; taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir. Bu nedenle satış aşamasına gelmeden önce paydaşlar arasında anlaşmalı çözüm aranması genellikle daha isabetlidir.
Aynen taksim hangi hallerde mümkün olur?
Taşınmazın bölünmesi imar mevzuatına uygunsa, bölünen parçalar bağımsız olarak kullanılabiliyorsa ve bölünme önemli bir değer kaybına yol açmıyorsa aynen taksime karar verilebilir. Arsalarda asgari ifraz şartları ve yola cephe durumu belirleyicidir. Küçük bir arsanın çok sayıda paydaş arasında bölünmesi çoğu zaman mümkün olmaz.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosya kendi belgeleri, tarihleri ve tarafları üzerinden değerlendirilir. Durumunuza özgü değerlendirme için ön görüşme talep edebilirsiniz.
Ücretsiz ön görüşme