Dava ne zaman gündeme gelir
Tapu sicili, aksi ispatlanana kadar doğru kabul edilir. Kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda ise Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca kaydın düzeltilmesi istenebilir. Uygulamada dava en çok şu sebeplerle açılır:
Sahtecilik. Sahte kimlik, sahte vekaletname veya sahte imza ile yapılan devirler. Sahtecilik iddiası ceza soruşturmasıyla paralel yürüyebilir; ceza dosyasındaki bilirkişi raporu hukuk dosyasında güçlü delil oluşturur.
Ehliyetsizlik. Devir sırasında malikin fiil ehliyetinin bulunmaması. İleri yaş, demans, alzheimer, ağır psikiyatrik tablo veya yoğun ilaç kullanımı gibi hallerde gündeme gelir. Bu dosyalarda mahkeme, devir tarihine yakın sağlık kayıtlarını toplar ve Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alır. Devir tarihindeki durum belirleyicidir, dava tarihindeki değil.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması. Vekaletname ile hareket eden kişinin taşınmazı, vekalet verenin çıkarına aykırı biçimde, çoğu zaman yakınına veya kendisine devretmesi. Vekaletname geçerli olsa dahi işlem iptal edilebilir; burada tartışılan yetki değil, yetkinin kullanım biçimidir.
Muvazaa. Görünürdeki işlemin tarafların gerçek iradesini yansıtmaması. Miras kaynaklı olanlar için ayrı bir sayfa hazırladık: muris muvazaası.
Aile konutu ve eş rızası. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazın diğer eşin açık rızası olmadan devri (Türk Medeni Kanunu m. 194).
İyiniyetli üçüncü kişi engeli
Bu dosyalarda kaybedilen davaların çoğu, esasa girilip de karşı tarafın haklı bulunduğu davalar değildir. Taşınmaz, dava açılmadan önce bir başkasına devredilmiş ve o kişi tapuya güvenerek iyiniyetle kazanmıştır (Türk Medeni Kanunu m. 1023). Bu durumda kazanım korunur ve iptal istenemez; talep tazminata dönüşür.
Pratik sonuç şudur: tapuda bir sorun fark edildiğinde ilk iş dava dilekçesi değil, tapu kaydına tedbir şerhi düşürülmesidir. Şerh, taşınmazın el değiştirmesini durdurmaz ama sonraki alıcının iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır.
Süreler
Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı zamanla kendiliğinden sona ermez. Ancak:
- Olağanüstü zamanaşımıyla kazanma (Türk Medeni Kanunu m. 713) koşulları oluşmuşsa karşı taraf bunu savunma olarak ileri sürebilir.
- Ehliyetsizlik veya vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası, tanık ve sağlık kaydına dayanır; geçen her yıl bu delillerin toplanmasını zorlaştırır.
Dosya için gerekli belgeler
- Tapu kayıt örneği ve akit tablosu (devrin nasıl yapıldığını gösterir)
- Devir tarihine yakın sağlık kayıtları, reçeteler, hastane epikrizleri (ehliyetsizlik iddiasında)
- Vekaletname örneği ve noter kayıtları
- Ödeme belgeleri veya ödemenin hiç yapılmadığına ilişkin veriler
- Taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin veriler
Yargılama nasıl ilerler
Dilekçeler aşamasından sonra mahkeme genellikle keşif yapar, taşınmazı yerinde görür ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Ehliyetsizlik iddiasında dosya Adli Tıp Kurumu'na gönderilir. Tanık dinlenmesi, özellikle muvazaa ve vekalet dosyalarında belirleyici olur. Karar kesinleşmeden tapuda işlem yapılamaz; bu nedenle yargılama süresince tedbir kararının devamı önemlidir.
Her dosyanın seyri kendi belgelerine göre değişir; buradaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır.
Bu alanda en çok sorulanlar
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Süre; keşif, bilirkişi incelemesi, Adli Tıp raporu ve tanık sayısına göre değişir. Ehliyetsizlik iddiası içeren dosyalar, sağlık kayıtlarının toplanması ve Adli Tıp aşaması nedeniyle daha uzun sürer. Kesin bir süre söylemek doğru olmaz; ilk görüşmede dosyanızın hangi aşamalardan geçeceğini adım adım anlatıyoruz.
Tapuya tedbir konulabilir mi?
Evet. Dava açılırken veya dava açılmadan önce ihtiyati tedbir talep edilerek tapu kaydına şerh düşülmesi istenebilir. Bu şerh, taşınmazı sonradan alan kişinin iyiniyet savunmasını engellediği için dosyanın en kritik ilk adımıdır. Mahkeme genellikle teminat karşılığında karar verir.
Devri yapan kişi vefat etmişse dava kime karşı açılır?
Dava, tapuda kayıtlı görünen mevcut malike karşı açılır. Devreden kişi vefat etmişse ve taşınmaz mirasçılara geçmişse, mirasçıların tamamına husumet yöneltilir. Miras kaynaklı devirlerde çoğu zaman muris muvazaası hukuki sebebi de birlikte ileri sürülür.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosya kendi belgeleri, tarihleri ve tarafları üzerinden değerlendirilir. Durumunuza özgü değerlendirme için ön görüşme talep edebilirsiniz.
Ücretsiz ön görüşme